Mag je in 2023 nu wel of niet de huurprijs van een bedrijfsruimte verhogen op basis van de bepalingen in het ROZ-model?
De vraag of verhuurders de inflatie conform de systematiek van het ROZ-model, onverkort en ten alle tijd mogen doorbelasten aan hun huurders, is recent meerdere malen beantwoord door de rechtbanken.
Indexatie op basis van de CPI niet meer adequaat
De kantonrechter in Den Haag oordeelde eerder dit jaar dat de indexatie op basis van de CPI zoals vastgesteld door het CBS een resultaat oplevert dat niet redelijk is. Basis voor deze beslissing is het feit dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. Volgens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, dienen partijen, in het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer te hanteren, met de mogelijkheid om daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS. Het CBS stelt nu zelf dat deze berekeningsmethode, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. Het CBS heeft de berekeningsmethode dan ook inmiddels aangepast met ingang van 1 juni 2023 .
Onvoorziene omstandigheden
Meer recent oordeelden meerdere rechters dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden bij een indexcijfer boven 14,5% omdat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst dergelijke verhoging voorzien zouden hebben. Op 25 oktober oordeelde de rechter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Door partijen werd overeengekomen dat ‘indien de huurprijs met meer dan 10 procent stijgt de huurder een nieuwe bankgarantie moet stellen’. De rechter oordeelde dat de overeenkomst een voorziening bevat voor extreme prijsstijgingen. Het inflatiecijfer is een gewogen gemiddelde van prijzen. Indien een product, in dit geval energie, duurder wordt is dit niet onaanvaardbaar. Daarenboven moeten ook de verhuurders hogere kosten dragen.
Dubbel belast
Op 3 november jongstleden oordeelde de kantonrechter in Rotterdam dan weer dat de door verhuurder gewenste huurprijsverhoging is gebaseerd op een berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief stegen, niet meer adequaat is. Het CBS heeft om die reden de methode ook aangepast. Het te hoge indexcijfer wordt weliswaar in 2024 gecorrigeerd waardoor vanaf dat moment het nadeel voor de desbetreffende huurders weer wordt opgeheven. Maar dat neemt niet weg dat over 2023 een veel hogere huurprijs is betaald dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. Bovendien worden huurders als het ware dubbel belast, omdat zij zelf de hoge energiekosten moeten dragen en daarnaast de stijging van deze kosten ook nog eens doorberekend krijgen in de hogere huurprijs. De verhoging wordt hierbij dan ook als onaanvaardbaar beoordeeld.
Het laatste woord nog niet gezegd
Het is duidelijk dat over de huurprijsverhoging van bedrijfsruimten voor 2023, op basis van de CPI zoals opgenomen in de algemene voorwaarden van het ROZ-model, het laatste woord nog niet gezegd is. Het is wachten op een uitspraak van een hoger rechtsorgaan om deze discussie tussen huurders en verhuurders te sluiten.
